LA VISION DELL’AZIENDA
INVESTIRE PER CREARE VALORE – REAL ESTATE
“L’investimento è un impiego di risorse nel tempo, finalizzato ad aumentare il capitale posseduto e a conferire un maggior livello di utilità all’intero sistema produttivo; è un’operazione di trasferimento di risorse nel tempo, caratterizzata in una prima fase dal prevalere di uscite monetarie nette e di entrate monetarie nette in una fase successiva”.
(Terenzio Somasca, Economia e valutazione immobiliare)
La società Italchimici S.p.A. è sempre stata attiva nella ricerca di investimenti immobiliari adattandosi all’evoluzione del mercato immobiliare orientato oggi verso l’adozione del modello reddituale più che sulla semplice ricerca dell’immediato ritorno economico.
Un concetto di “gestione attiva” del patrimonio quindi, volta ad incrementare la redditività soprattutto attraverso operazioni di valorizzazione e sistematizzazione del processo che governa il ciclo di un investimento immobiliare.
Il mercato immobiliare italiano si adegua alla concezione che il valore dell’immobile si determina in funzione del suo possibile utilizzo e della sua redditività.
Il mercato immobiliare in questo modo si è avvicinato a quello finanziario mobiliare compiendo l’operazione di associare le caratteristiche principali di un bene immobile, quali l’unicità, la fisicità e l’immobilità, alla caratteristica tipica di un mercato finanziario: la redditività.
Su questi presupposti, le tecniche di analisi e di pianificazione degli investimenti mobiliari sono trasferibili anche negli investimenti immobiliari.
Non diventa quindi incompatibile la principale differenza tra le due tipologie di investimento (che sta proprio nella natura stessa del bene) ove il bene immobiliare è un bene fisico, correlato strettamente al suo contesto, con caratteristiche proprie intrinseche e quindi non facilmente paragonabile con altri immobili se non tramite l’utilizzo di parametri di omologazione.
La distinzione tra le due tipologie di investimento sta proprio nella diversità del prodotto; tale diversità si riflette sulla liquidità (ovvero possibilità di reperire in tempo reale l’acquirente o il venditore), che negli investimenti mobiliari ha tempi ben differenti da quelli degli investimenti immobiliari.
Gli investimenti immobiliari sono costituiti da processi che potenzialmente potrebbero ripetersi all’infinito. Tali processi comprendono la fase di acquisizione, gestione e dismissione di assets.
Lo scenario corrente del mercato immobiliare prevede una più approfondita pianificazione e gestione delle variabili economico-finanziarie e tecniche di queste fasi:
Fondamentale per definire le linee guida di un investimento immobiliare è la definizione degli obiettivi ed i vincoli (definizione del rischio e del capitale disposti ad investire) tramite la redazione di un portfolio business plan. Una volta stabiliti gli obiettivi e le strategie dell’investimento va definito:
– il tipo di rendimento a cui si vuole giungere
– la durata dell’investimento
– la tipologia degli immobili
– la struttura del veicolo di investimento
– la leva finanziaria
Monitorare il mercato immobiliare è una passaggio strategico per l’intero sviluppo del processo di investimento; dato che le condizioni del mercato sono in costante cambiamento, tale monitoraggio va iniziato sin a partire dalla fase iniziale di valutazione della fattibilità dell’investimento fino ad arrivare alla fase di gestione e dismissione degli assets.
Conoscere al meglio le caratteristiche del mercato entro cui operare significa anche limitarne i rischi. Nella prima fase di acquisizione vengono identificate tutte le caratteristiche degli immobili da reperire in grado di generare rendimenti (categorie immobiliari, ubicazione, dimensioni, età, struttura locativa e mezzi di finanziamento).
La seconda fase di gestione consiste nel mantenimento del portfolio; l’obiettivo fondamentale è l’elaborazione di eventuali strategie di riallineamento delle prestazioni ottenute a quelle previste dalle strategie di portafoglio.
L’ultima fase del ciclo dell’investimento immobiliare consiste nel piano di dismissione; identificato il periodo e le condizioni ritenute più favorevoli e strategiche si cede l’immobile.
Quest’ultimo processo chiude il ciclo di investimento che si riapre per il nuovo investitore che acquisterà l’immobile.